So funktioniert die Bewertung von Immobilien

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist in den letzten Jahren sehr dynamisch. Die Preise steigen in vielen Regionen. Das weckt bei vielen die Neugierde, wie viel ihre Immobilie wert ist und was ein Verkauf des Eigenheims einbringen könnte. Hingegen wie findet man überhaupt heraus, wie viel die eigene Immobilie wert ist? Wir klären auf.

Wie sieht es auf dem Immobilienmarkt in Deutschland aus?

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in Deutschland sehr unterschiedlich. Und können auch innerhalb der einzelnen Bundesländer sehr unterschiedlich sein. Auf dem Land sind die Preise tendenziell viel niedriger. Einige deutsche Bundesländer haben niedrigere Durchschnittspreise als andere. Häuser und Wohnungen in vielen größeren Städten sind ebenso teuer wie in den Ballungsräumen, die diese Städte umgeben. Die neuen Bundesländer sind in der Regel bei gleich großen Häusern oder Wohnungen in einem ähnlichen demographischen Gebiet billiger als die alten Bundesländer. (Berlin ist eine Ausnahme von dieser Verallgemeinerung).

Immobilienblase – Ja oder Nein?

Die deutschen Immobilienwerte sind in den letzten Jahren gestiegen. Es gab eine Flut von internationalen Investoren, die von den hohen Renditen profitieren wollten. Die Zinssätze sind auf einem Tiefststand und heizen die Investitionsfreude an. Diese Faktoren in Verbindung mit der Implosion der Immobilienblase in den Vereinigten Staaten, Irland und Spanien lassen viele Investoren befürchten, dass sich Deutschland auf eine Immobilienblase einlässt. Stimmt das? Was sagen die Fakten wirklich aus? Es ist wichtig, die Faktoren zu verstehen, die zu der jüngsten Immobilienkrise in anderen Ländern geführt haben. Dieses Wissen kann dann mit Deutschland verglichen werden. Es gibt drei Hauptfaktoren, die eine Immobilienblase verursachen: Faktor 1: Das Preis-Einkommens-Verhältnis übertrifft den Erschwinglichkeitsindex Eine Überbewertung liegt vor, wenn die Kosten von Immobilien (entweder Grundstückswerte oder Hypothekenkosten) im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen die langfristigen Durchschnittswerte übersteigen. Wenn diese Verhältnisse zu hoch werden, sind die Haushalte zunehmend von steigenden Immobilienwerten abhängig, um ihre Schulden zu bedienen – was unweigerlich zu einem nicht nachhaltigen Kreislauf führt. Faktor #2: Irrationale Verbrauchererwartungen treiben Preisübertreibungen an Ein sehr wichtiger Faktor ist die Nichterkennung von Fehlbewertungen. Wenn Investoren blind auf Preissteigerungen blicken und erwarten, dass sie weiterhin exponentiell wachsen, wird der Markt hemmungslose Ausgaben, risikoreiche Investitionen und wenig Sorge um genaue Marktwerte erleben. Diese nährende Raserei treibt die Preise auf ein unhaltbares Niveau. Faktor #3: Lockerung der Kreditvergabestandards Da die Nachfrage nach Immobilien steigt, beginnen die Verkäufer, den Markt zu überschwemmen. Irgendwann wird das Angebot die Nachfrage übersteigen und/oder die Immobilienwerte beginnen, den Erschwinglichkeitsindex zu überschreiten. Bleibt es dabei, wird sich der Markt allmählich wieder ins Gleichgewicht bringen. In einer Blase jedoch beginnen die Kreditgeber die Flammen zu schüren, indem sie die Kreditvergabebedingungen senken, um zusätzliche, wenn auch unterqualifizierte Käufer anzuziehen. Wenn die Kreditvergabestandards weiter sinken, steigt das Investitionsrisiko dramatisch an, und wenn die finanziell instabile Blase platzt, bleiben nur wenige davon unberührt.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu bewerten: den Umsatzvergleichsansatz, den Kostenansatz und den Einkommensansatz. Insgesamt besteht das Ziel darin, den aktuellen Marktpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dieser wird auch als Marktwert bezeichnet. Verkaufsvergleichs-Ansatz: Der Verkaufsvergleichsansatz bestimmt die Marktwerte ähnlicher Immobilien in Ihrer Region. Je größer die Anzahl der Objekte und die Ähnlichkeit der betrachteten Objekte ist, desto mehr spiegelt der Prozess den wahren Wert Ihres Eigentums wider. Kosten-Ansatz: Wenn der Ansatz des Verkaufsvergleichs nicht praktikabel ist – z.B. wenn es in dem Gebiet nicht genügend Eigenschaften zum Vergleich gibt – verwenden die Gutachter den Kostenansatz. Hier ist der aktuelle Bodenwert der Schlüssel. Dann wird der Wert des Grundstücks zu den Kosten eines neuen Gebäudes addiert, und Abnutzung und Verschleiß werden mathematisch abgezogen. Einkommens-Ansatz:Schließlich ist der Einkommensansatz am gebräuchlichsten für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser. Das Einkommen aus Miete dient als Ausgangspunkt. So ergibt die Jahresmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger den Wert der Immobilie.

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